鐵嶺市住房和城鄉(xiāng)建設局等部門關于印發(fā)

　　《鐵嶺市商品房預售資金監(jiān)管

　　實施意見（暫行）》的通知

? 各縣（市）區(qū)人民政府:

經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《鐵嶺市商品房預售資金監(jiān)管實施意見（暫行）》印發(fā)給你們，請結合實際認真貫徹執(zhí)行。

附件：鐵嶺市商品房預售資金監(jiān)管實施意見（暫行）

　　鐵嶺市住房和城鄉(xiāng)建設局?? 鐵嶺市自然資源局

　　鐵嶺市自然資源事務服務中心? 人民銀行鐵嶺市中心支行

　　中國銀行保險監(jiān)督管理委員會鐵嶺監(jiān)管分局

　　

鐵嶺市商品房預售資金監(jiān)管實施意見（暫行）

為加強商品房預售監(jiān)管，保障房地產(chǎn)項目竣工交付，維護購房人合法權益，防范化解房地產(chǎn)項目逾期爛尾風險，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預售管理意見》（建設部令第131號）、《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房〔2010〕53號）、《關于進一步規(guī)范和加強房屋網(wǎng)簽備案工作的指導意見》(建房〔2018〕128號)等相關規(guī)定，結合本市實際，制定本意見。

第一條 本市行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)批準預售的商品房，其預售資金的收存、使用及監(jiān)督管理，適用本意見。

第二條 本意見所稱商品房預售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將取得預售許可的各類商品房，在完成商品房網(wǎng)簽備案、辦理不動產(chǎn)登記前進行預售，購房人按照商品房買賣合同約定支付的定金、預定款、首付款、一次性付款、保證金、銀行按揭貸款、住房公積金貸款、預購（售）商品房抵押貸款及銷售單位（含開發(fā)企業(yè)、銷售機構、中介機構）以其他形式收取的與所購商品房有關的全部購房款。

本意見所稱監(jiān)管額度，是指根據(jù)商品房項目建設工程總造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等綜合因素確定的資金額度。監(jiān)管額度不得低于房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資額的85%。監(jiān)管額度內(nèi)資金不同于開發(fā)企業(yè)自有資金，應當?？顚Ｓ茫仨氂糜陧椖抗こ探ㄔO，包括項目建設必需的建筑材料、設備和施工進度款等相關支出。

監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金達到監(jiān)管額度后，超出監(jiān)管額度的資金可由開發(fā)企業(yè)提取使用。

列入資金監(jiān)管的商品房項目，應按已核準的商品房預售許可證載明的整樓（幢）計算監(jiān)管額度。

第三條 商品房預售資金實施全過程監(jiān)管、全區(qū)域覆蓋，遵循“政府監(jiān)管、全額存入、專戶專存、?？顚Ｓ谩⒐こ虄?yōu)先、節(jié)點控制”的原則。

商品房預售資金監(jiān)管推行資金申請、審核、撥付“全程網(wǎng)辦”，推動房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)和商業(yè)銀行業(yè)務管理系統(tǒng)對接，加強房屋網(wǎng)簽備案、監(jiān)管賬戶資金、銀行按揭貸款等數(shù)據(jù)信息共享。

商品房預售資金監(jiān)管期限自開發(fā)項目取得商品房預售許可證至完成商品房不動產(chǎn)首次登記為止。

第四條 鐵嶺市住房和城鄉(xiāng)建設局是商品房預售資金監(jiān)管的行政主管部門（以下簡稱主管部門）。主要負責制定預售資金監(jiān)管政策、負責對各縣（市）區(qū)住建部門開展預售資金監(jiān)管工作進行指導和監(jiān)督。各縣（市）區(qū)住建部門（以下簡稱監(jiān)管部門）負責制定本行政區(qū)域內(nèi)商品房預售資金監(jiān)管實施方案并具體實施。

中國人民銀行鐵嶺市中心支行（以下簡稱市人民銀行）負責指導轄區(qū)內(nèi)商業(yè)銀行做好監(jiān)管賬戶管理工作。

中國銀行保險監(jiān)督管理委員會鐵嶺監(jiān)管分局（以下簡稱鐵嶺銀保監(jiān)分局）負責對轄區(qū)內(nèi)商業(yè)銀行開展預售資金監(jiān)管的操作風險和合規(guī)性進行監(jiān)督檢查。

第五條 主管部門會同市人民銀行、鐵嶺銀保監(jiān)分局綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務水平等因素，提出承接商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務的基本條件，通過公開招標方式，確定可承接本市行政區(qū)域內(nèi)商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務的商業(yè)銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行）并形成監(jiān)管銀行名錄，同時，監(jiān)管銀行還應按照行業(yè)相關規(guī)定向市人民銀行、鐵嶺銀保監(jiān)分局報備。

開發(fā)企業(yè)可自主選擇監(jiān)管銀行名錄內(nèi)的商業(yè)銀行作為其預售資金監(jiān)管銀行。

第六條 開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可前，必須與監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行簽訂《鐵嶺市商品房預售資金（三方）監(jiān)管協(xié)議》，并將其納入商品房預售方案。

“鐵嶺市商品房預售資金（三方）監(jiān)管協(xié)議（示范文本）”由市住建局會同市人民銀行、鐵嶺銀保監(jiān)分局共同制定。各縣（市）區(qū)可根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場實際，在“示范文本”基礎上制定適應本地區(qū)地域特點的協(xié)議文本，但應包含預售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、違約責任等主要內(nèi)容。

第七條 開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可前，必須按照一個開發(fā)項目對應申請一個賬戶的原則，在監(jiān)管銀行開立“商品房預售資金監(jiān)管專項賬戶”（以下簡稱監(jiān)管賬戶），并在該賬戶下按核準的《商品房預售許可證》設立子賬戶，一證一賬戶。未開立監(jiān)管賬戶的，不得核發(fā)《商品房預售許可證》。

監(jiān)管銀行應于協(xié)議簽定后5個工作日內(nèi)完成監(jiān)管賬戶設立，同時將設立的賬戶、賬號反饋傳送給監(jiān)管部門。該監(jiān)管賬戶不可支取現(xiàn)金，不得辦理除查詢功能以外的網(wǎng)上銀行業(yè)務，不得辦理質押，不得作為保證金賬戶及辦理其他業(yè)務。監(jiān)管銀行應做好監(jiān)管賬戶與商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)的對接工作，實現(xiàn)有關監(jiān)管信息的及時傳遞。

第八條 開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》，應當在提交的商品房預售方案中明確監(jiān)管協(xié)議主要內(nèi)容，并通過附件形式在《商品房買賣合同》中予以體現(xiàn)。

開發(fā)企業(yè)開展預售前，必須將申請辦理《商品房預售許可證》時提交的商品房預售方案中載明的全部房源一次性納入商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，進行預售時應通過網(wǎng)簽備案系統(tǒng)簽訂《商品房買賣合同》，未通過網(wǎng)簽備案系統(tǒng)簽訂的商品房買賣合同，不得進行不動產(chǎn)登記備案，不得作為當事人辦理按揭貸款、住房公積金、戶口落戶、個人居住證明的憑證。

第九條 開發(fā)企業(yè)開展商品房預售時，應在商品房銷售現(xiàn)場醒目位置將《商品房預售許可證》和監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶及收款方式進行明示，同時應在市、縣住建部門網(wǎng)站將取得預售許可樓盤及監(jiān)管信息進行公示，并配合監(jiān)管銀行設立商品房預售資金監(jiān)管專用繳款通道供購房人繳存預購房款。

監(jiān)管賬戶應當在《商品房預售許可證》和《商品房買賣合同》上載明。

第十條 開發(fā)企業(yè)和購房人網(wǎng)簽《商品房買賣合同》后，應當按照約定交款時間和金額，將商品房預售資金全部存入監(jiān)管賬戶。預購房款不得存入非監(jiān)管賬戶。

購房人申請購房貸款的，發(fā)放貸款單位（銀行機構或住房公積金中心）應當按照貸款合同約定將購房人購房貸款直接劃轉至監(jiān)管賬戶。

第十一條 項目預售過程中，監(jiān)管賬戶原則上不得更改。開發(fā)企業(yè)因特殊原因需要變更監(jiān)管賬戶的，應會同原監(jiān)管銀行達成一致意見并報監(jiān)管部門批準后，方可將原監(jiān)管賬戶的結余資金轉入新監(jiān)管賬戶。辦理變更手續(xù)期間，暫停該項目網(wǎng)上簽約及預售資金的收存、撥付。

監(jiān)管部門在商品房預售資金監(jiān)管過程中，發(fā)現(xiàn)商品房預售項目存在重大風險隱患時，應及時向監(jiān)管銀行發(fā)出預警。在發(fā)生監(jiān)管賬戶資金被挪用、抵扣、劃轉、查封及不限于以上因素預警，可能導致購房人資金損失情況時，監(jiān)管銀行應立即凍結該監(jiān)管賬戶，在得到監(jiān)管部門批準并告知開發(fā)企業(yè)后，可將賬戶中預售資金按項目所列轉存至監(jiān)管部門設立的政府監(jiān)管賬戶。

第十二條 開發(fā)企業(yè)應向監(jiān)管部門提交申請并經(jīng)核準同意后按相應撥付節(jié)點額度使用監(jiān)管資金。申請材料主要應包括：資金使用申請；委托書或被委托人授權書；開發(fā)企業(yè)、施工單位和監(jiān)理單位三方出具的工程形象進度證明材料（紙質材料和照片）或驗收合格證明；三方出具的保證所提供材料真實性的承諾書。

第十三條 監(jiān)管額度內(nèi)的資金應按照工程建設進度予以撥付。資金撥付額度應以滿足工程建設實際需要且保證工程建設正常推進為前提。首次撥付節(jié)點不得早于地下結構完成，最后撥付節(jié)點為不動產(chǎn)首次登記。各縣（市）區(qū)可根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場特點設置資金申請使用節(jié)點及資金撥付比例，但不得少于三個節(jié)點（低層建筑可按主體完成和竣工驗收兩個節(jié)點設置）。

第十四條 符合使用條件的，監(jiān)管部門將同意支付意見以書面或者在監(jiān)管系統(tǒng)內(nèi)通知開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行，監(jiān)管銀行在3個工作日內(nèi)完成劃轉；不符合使用條件的，監(jiān)管部門應以書面或者監(jiān)管系統(tǒng)內(nèi)通知開發(fā)企業(yè)并說明理由。

第十五條 用于支付工程款的，須提供施工合同和施工單位、監(jiān)理單位出具的工程形象進度及用款證明；用于支付購買建筑材料、設備款項的，提供與供應商簽訂的購銷合同；用于支付有關涉項目稅費的，提供有關繳納稅費的收據(jù)或證明。開發(fā)企業(yè)擬支付上述款項的，須提供對方指定的銀行賬戶；使用自有資金已經(jīng)支付的款項，應提供相應撥付款資料和有關憑證。

第十六條 開發(fā)企業(yè)與購房人達成退房協(xié)議并已辦理相關退房手續(xù)的，應當在2個工作日內(nèi)向監(jiān)管銀行申請解除退房房款部分的監(jiān)管，監(jiān)管銀行核對信息，退房人與購房人信息一致的將相關信息報送監(jiān)管部門，經(jīng)監(jiān)管部門核對（無法退房的除外）批準后通知監(jiān)管銀行將退房款通過轉賬退還給購房人。其中，有商業(yè)銀行或市住房公積金貸款的，貸款部分返還商業(yè)銀行或市住房公積金管理中心原賬戶。

第十七條 開發(fā)企業(yè)有下列形為的，由監(jiān)管部門責令其限期整改，同時通知監(jiān)管銀行暫停撥付預售資金，未按要求進行整改的，監(jiān)管部門暫停違規(guī)項目網(wǎng)簽系統(tǒng)打印合同功能，同一項目分期開發(fā)的，停止辦理該項目后期商品房預售許可，對開發(fā)企業(yè)違規(guī)行為按照有關規(guī)定予以處理，同時列入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，向社會公示。

（1）未按規(guī)定將全部預售資金存入監(jiān)管賬戶的

（2）提供虛假資料逃避預售資金監(jiān)管的

（3）以收取其他款項為名變相逃避預售資金監(jiān)管的

（4）提供虛假證明材料申請使用資金的

（5）其他違反商品房預售資金監(jiān)管的行為

第十八條 有下列情形的，監(jiān)管機構應暫停撥付監(jiān)管賬戶內(nèi)的全部商品房預售資金。

（1）開發(fā)企業(yè)存在違法違規(guī)行為導致工程停工的

（2）預售項目存在嚴重質量問題的

（3）預售項目未按期交付使用或存在不能按期交付風險的

（4）其他違反商品房預售資金監(jiān)管的行為

第十九條 商品房預售資金監(jiān)管賬戶遇司法部門保全、查封、凍結等執(zhí)行行為，為保障房地產(chǎn)項目建設、維護購房者權益，監(jiān)管銀行有義務及時與相關司法單位取得聯(lián)系，說明情況，證明商品房預售資金及監(jiān)管賬戶的性質，同時應及時通報監(jiān)管部門。

人民法院保全、執(zhí)行商品房預售資金的，按照《最高人民法院 住房和城鄉(xiāng)建設部 中國人民銀行關于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知 》（法〔2022〕12號）執(zhí)行。

第二十條 監(jiān)管銀行未按規(guī)定或協(xié)議約定受理、審核用款申請并及時入賬的，由其監(jiān)管部門責令改正、及時入賬。監(jiān)管銀行違反預售資金三方監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)監(jiān)管部門核實同意，擅自撥付監(jiān)管額度內(nèi)資金或者扣劃、挪用監(jiān)管資金的，應當負責追回資金，無法追回的或給購房人造成損失的依法承擔相應賠償責任，構成違法犯罪的追究相應法律責任。情節(jié)嚴重的，由主管部門與市人民銀行、鐵嶺銀保監(jiān)分局會商后，將該銀行移出監(jiān)管銀行目錄，且三年內(nèi)不得承攬商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務，對已開展的監(jiān)管業(yè)務且須繼續(xù)進行的，該監(jiān)管賬戶經(jīng)監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行商定后由指定銀行進行接管。

第二十一條 施工單位、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助開發(fā)企業(yè)違規(guī)提取使用預售資金的，由行業(yè)主管部門依法對相關責任單位和責任人予以處理，違規(guī)行為記入企業(yè)誠信檔案，并向社會公示。

第二十二條 參與商品房預售資金監(jiān)管的相關部門、機構和工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、泄露企業(yè)秘密的，由有關部門依法依紀追究責任，構成犯罪的移送司法機關。

第二十三條 各縣（市）區(qū)住建部門要依據(jù)本意見制定適應本地區(qū)實際、具備可操作性的商品房預售資金監(jiān)管實施辦法，明確各方責任、監(jiān)管流程、程序，嚴格按照相應監(jiān)管方案開展商品房預售資金監(jiān)管日常工作。

第二十四條 本意見施行時，已取得預售許可、工程未竣工且未達到現(xiàn)售的商品房項目，應將意見施行之日起，后續(xù)商品房預售應納入資金監(jiān)管范圍。

商品房項目已完成不動產(chǎn)權登記并進入現(xiàn)售的，按《商品房銷售管理辦法》（中華人民共和國建設部令第88號）、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例（中華人民共和國國務院令第248號-2019年修訂本）執(zhí)行。

第二十五條 本意見自發(fā)布之日起施行，有效期5年。

本意見施行期間，如國家政策或房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大變化，可由市住建局會同市人民銀行、鐵嶺銀保監(jiān)分局共同會商后，根據(jù)房地產(chǎn)市場實際對本意見做出修改，并重新發(fā)布執(zhí)行。